Главная Обзоры и статьи Статьи для бухгалтера Льготная ипотека: что выбрать?

Льготная ипотека: что выбрать?

Дата публикации: 16.11.2020

Поддержать застройщиков, повысить рождаемость, стимулировать людей переезжать в сельскую местность и на Дальний Восток - эти задачи власти пытаются решать, в частности, с помощью льготных ипотечных программ, которые субсидируются государством. Сейчас запущены четыре такие федеральные программы.

Ипотека "для всех" под 6,5%

Эта кредитная программа была принята Правительством РФ как одна из мер поддержки строительной отрасли, которая в числе прочих пострадала из-за коронавируса <1>. В программе участвуют многие крупные банки, в частности Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ.

Процентная ставка по этой ипотеке - 6,5%, и, что важно, она устанавливается на весь срок кредитования. Банк может увеличить ставку по кредиту только на период, пока оформляется залог на недвижимость, либо если заемщик откажется застраховать свою жизнь и приобретаемое жилье. Но в любом случае процент по ипотеке не может быть выше ключевой ставки ЦБ (сейчас это 4,25%), увеличенной на 3 процентных пункта <2>.

Первоначально программа действовала недолго - до 1 ноября этого года, но недавно Правительство РФ приняло решении о ее продлении до 1 июля 2021 года (Постановление Правительства РФ от 24.10.2020 № 1732).

Кто может воспользоваться ипотекой? Любой гражданин РФ, которому банк одобрит выдачу ипотечного кредита. Никаких дополнительных условий для заемщиков нет <3>.

На покупку какого жилья можно взять кредит? Это должна быть квартира в строящемся или в только что сданном доме. Вторичка не подойдет. При этом может быть заключен договор долевого участия в строительстве (ДДУ), уступки права требования или купли-продажи - но обязательно с компанией-застройщиком <4>.

Максимальная сумма кредита. Она зависит от региона, в котором находится покупаемая квартира:

• 12 млн руб. - для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;

• 6 млн руб. - для остальных регионов.

Правительство РФ снизило размер первоначального взноса с 20% до 15%.

Обратите внимание: лимит установлен не для стоимости квартиры, а именно для выдаваемого кредита. То есть квартира, которую вы хотите купить, может стоить хоть 20 млн, просто банк больше 6 млн вам не даст, по крайней мере, под льготный процент.

Размер первоначального взноса. Внести нужно не менее 15% от стоимости квартиры <5>. На первоначальный взнос можно пустить материнский капитал и другие бюджетные субсидии.

Семейная ипотека под 5% или 6%

Она действует в России уже больше 2 лет. Право на такую ипотеку есть у семей, в которых в период с 2018 по 2022 г. включительно появился (появится) <6>:

• или второй (третий, последующий) ребенок. Семья должна заключить кредитный договор не позднее 1 марта 2023 г.;

• или ребенок с подтвержденной инвалидностью. Он может быть и единственным в семье. А еще такой ребенок мог родиться и раньше 2018 г. и получить инвалидность как сразу, так и спустя несколько лет. Для семейной ипотеки лишь имеет значение, чтобы он родился до конца 2022 г. В этом случае семья с ребенком-инвалидом может взять льготную ипотеку до конца 2027 г.

Родитель, который будет оформлять на себя ипотеку, должен иметь российское гражданство, дети - тоже.

Первоначальный взнос и процентная ставка по ипотеке. Как и в ипотеке "для всех", здесь первоначальный взнос тоже составляет не менее 15%, а вот процентная ставка различается в зависимости от ряда факторов (см. таблицу) <7>.

Максимальная сумма кредита такая же, как для предыдущей ипотечной программы <9>.

Какую недвижимость можно купить с помощью семейной ипотеки? Только первичку – квартиру либо дом с участком на этапе строительства по ДДУ или в новостройке по договору купли-продажи. Продавцом недвижимости может быть только юрлицо.

Семейную ипотеку под вторичное жилье дадут лишь тем, кто соберется купить жилье в сельском поселении на Дальнем Востоке. При этом продавцом недвижимости может быть и физлицо <10>.

Ипотеку, которую семья взяла до 2018 г. или до рождения детей, можно рефинансировать под 5% или 6%, если на момент рефинансирования соблюдаются условия по количеству детей и датам их рождения, а также по типу жилья.

Внимание! Ипотеку "для всех" и семейную ипотеку можно оформлять неоднократно, в правилах нет ограничений по количеству кредитов на человека. Если банк одобрит, то один человек может по этим программам оформить несколько ипотечных кредитов.

Сельская ипотека под 0,1 - 3%

Эта кредитная программа действует с 01.01.2020 <11>, то есть ипотечный договор с банком должен быть оформлен не ранее текущего года.

Воспользоваться программой может любой гражданин РФ, нет никаких специальных требований относительно семейного положения, количества детей, возраста, уровня дохода или места жительства заемщика.

Но сельская ипотека, в отличие от семейной, предоставляется одному человеку только один раз <12>.

С помощью этой ипотеки можно купить квартиру или дом с участком, но только в сельской местности. В частности, в деревне, в селе, в поселке (в том числе городского типа), на хуторе, а также в малых городах с населением до 30000 человек, включенных в региональную программу развития <13>.

Требования к приобретаемой недвижимости. Жилье может быть как новостроем, так и вторичкой. Главное, чтобы <14>:

• жилье было пригодно для постоянного проживания;

• в нем были все коммуникации - электроснабжение, водопровод, отопление, а в газифицированных районах - еще и газоснабжение;

• площадь жилья была не меньше учетной нормы площади жилого помещения на каждого члена семьи, установленной в конкретной местности.

Если человек берет сельскую ипотеку на строительство или достройку дома, у него в собственности должен быть земельный участок под этим домом. А для строительных работ надо привлечь по договору подрядчика - фирму или ИП. Дом должен быть построен максимум спустя 2 года после оформления кредита <15>.

Ставка по ипотеке. Четкой ставки нет, есть вилка - от 0,1% до 3% <16>. Конкретную ставку в этих пределах устанавливает банк, и она действует в течение всего срока кредита. К слову, сельскую ипотеку выдает далеко не каждый банк, а только тот, который соответствует ряду требований <17>. Такие программы есть у Сбербанка и Россельхозбанка.

Срок и сумма кредита, первоначальный взнос. Ипотеку дадут максимум на 25 лет в размере <18>:

• до 5 млн руб. - на покупку жилья в Ленинградской области и в регионах ДФО;

• до 3 млн руб. - в остальных субъектах РФ.

При этом заемщик должен внести не менее 10% от стоимости недвижимости. В сумму первоначального взноса может входить материнский капитал.

Дальневосточная ипотека под 2%

Это официальное название ипотечной программы с господдержкой, которая была запущена в декабре 2019 г. и будет действовать до конца 2024 г., то есть кредитный договор надо заключить не позже 31.12.2024 <19>.

Как следует из названия, эта программа позволяет купить жилье только на территории одного из регионов ДФО. Участвовать в ней можно лишь один раз. Также у этой программы есть ряд других ограничений. Одно из них – в приобретенном жилье нужно постоянно проживать или как минимум прописаться, причем всей семье.

Кому дадут такую ипотеку? Заемщиками могут быть следующие категории <20>:

• один из супругов, возраст которых - не старше 35 лет (молодая семья), наличие детей значения не имеет. При этом второй супруг должен быть либо созаемщиком, либо поручителем по ипотеке;

• одинокий (то есть не состоящий в официальном браке) родитель не старше 35 лет с несовершеннолетним ребенком;

• человек, которому предоставили в безвозмездное пользование «дальневосточный гектар» <21>. Возраст тут не важен. Если этот человек в браке, то его вторая половина должна быть созаемщиком или поручителем по кредиту.

Ставка по ипотеке. Она составляет всего 2%, но банк вправе увеличить стоимость ипотеки до ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 4%, если <22>:

• на момент выдачи кредита еще не оформлен залог или не зарегистрировано право требования по ДДУ;

• заемщик либо созаемщик уже брал ипотеку по этой программе;

• у семьи нет постоянной регистрации в купленном жилье. Эту информацию банк будет ежемесячно отслеживать <23>.

Если заемщик не застраховал жизнь, здоровье и жилье либо нарушает условия страховки, в этом случае ставка может вырасти только на 1%.

Срок и сумма ипотеки, первоначальный взнос. Дальневосточную ипотеку можно взять максимум на 20 лет, сумма кредита – не более 6 млн руб. Собственными средствами нужно внести минимум 15% от стоимости приобретаемого жилья <24>.

На какие цели дают дальневосточную ипотеку? Этот льготный кредит можно взять вот на что <25>:

• покупка квартиры в строящемся доме по ДДУ или в новостройке по договору купли-продажи с застройщиком;

• покупка квартиры или дома на вторичном рынке, но только в сельской местности. Эти объекты могут быть куплены и у физлиц;

• строительство дома или покупка участка, назначение которого ИЖС или подсобное хозяйство.

М.Г. Суховская, старший юрист

<1> Постановление Правительства от 23.04.2020 N 566

<2> подп. "з" п. 5 Правил, утв. Постановлением Правительства от 23.04.2020 N 566 (далее - Правила N 566)

<3> подп. "г" п. 5 Правил N 566

<4> п. 3 Правил N 566

<5> подп. "д" п. 5 Правил N 566

<6> подп. "а" п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства от 30.12.2017 N 1711 (далее - Правила N 1711)

<7> п. 9, подп. "в" п. 10 Правил N 1711

<8> Перечень, утв. Указом Президента от 13.05.2000 N 849

<9> подп. "б" п. 10 Правил N 1711

<10> подп. "а" п. 1 Правил N 1711

<11> п. 2 Постановления Правительства от 30.11.2019 N 1567

<12> подп. "е" п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства от 30.11.2019 N 1567 (далее - Правила N 1567)

<13> п. 2 Правил N 1567

<14> подп. "а" п. 3, п. 19 Правил N 1567

<15> подп. "б" п. 3 Правил N 1567

<16> п. 2 Правил N 1567

<17> п. 5 Правил N 1567

<18> пп. 2, 6 Правил N 1567

<19> подп. "а" п. 6 Условий, утв. Постановлением Правительства от 07.12.2019 N 1609 (далее - Условия N 1609)

<20> подп. "в" п. 6 Условий N 1609

<21> ст. 2 Закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ

<22> подп. "к" п. 6 Условий N 1609

<23> п. 5 Условий N 1609

<24> подп. "ж" - "и" п. 6 Условий N 1609

<25> подп. "г" п. 6 Условий N 1609

Статья впервые опубликована в журнале "Главная книга", N 17, 2020