Главная Обзоры и статьи Статьи для бухгалтера Продажа единственного жилья супругами

Продажа единственного жилья супругами

Дата публикации: 20.12.2024

А.Ю. Никитин, старший эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

«Мы с супругом продаем квартиру, купленную в браке и находившуюся в нашей общей совместной собственности 3 года. Муж другого жилья не имеет, а у меня есть доля в квартире моих родителей, полученная несколько лет назад по приватизации. Имеем ли мы право на освобождение дохода от НДФЛ в связи с продажей единственного совместного жилья? И как уменьшить доходы, если права на льготу нет?» — с такими вопросами в редакцию «Главной Книги» обратилась одна из наших читателей.

Когда один из супругов не имеет права на льготу

Совместная собственность супругов — это имущество, нажитое во время брака (если нет брачного договора). Все, что принадлежало каждому из супругов до брака, а также полученное одним из супругов в дар, в наследство, по другим безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 42 СК РФ). Поэтому доля в квартире, полученная одним из супругов в результате приватизации, не общее имущество.

Если в собственности второго супруга нет иной недвижимости, кроме общей, то для него проданная совместная квартира в самом деле является единственным жильем и его часть дохода от продажи освобождается от НДФЛ, поскольку 3-летний срок владения истек (подп. 4 п. 3 ст.217.1 НК РФ).

А вот у супруга, имеющего еще и «внебрачное» жилье, права на льготу нет. Ведь у конкретного супруга при решении вопроса о том, было ли проданное жилье единственным, учитывается не только совместно нажитое имущество, но и личное (Письмо ФНС от 26.12.2023 № БС-19-11/402@ (п. 1); Информация ФНС «Как определяется единственное жилье у супругов?»).

Важный момент: для целей применения льготы не учитывается жилье, приобретенное налогоплательщиком или его супругой в пределах 90 календарных дней до продажи своей квартиры. Зачем нужна эта оговорка? Зачастую люди, чтобы улучшить жилищные условия, продают свое единственное жилье и на полученные деньги приобретают другое жилье. Но бывает и наоборот: сначала покупают, к примеру, новую квартиру (возможно, с привлечением заемных средств), а потом уже продают старую. Тогда формально на дату продажи старой квартиры в собственности налогоплательщика уже есть и новое жилье. А значит, старое жилье уже не единственное. И даже при альтернативных сделках, когда одну квартиру продают, чтобы вырученные деньги тут же направить на покупку другой, а документы на госрегистрацию перехода прав собственности на обе квартиры подают в один день, регистрация жилья за новыми владельцами все равно может произойти с разницей в день-два. То есть на дату продажи старой квартиры в собственности налогоплательщика опять же может оказаться уже и новое жилье. Но благодаря оговорке о 90 днях это не препятствует тому, чтобы воспользоваться льготным сроком.

Не так давно налоговиков одного региона смутила формулировка «не учитывается жилое помещение, приобретенное... в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю». Инспекторы засомневались, действует ли льгота в случае, когда новую квартиру зарегистрировали за плательщиком в тот же день, когда сняли с учета проданную. ФНС подтвердила, что и в этой ситуации минимальный срок владения проданным жильем составляет 3 года (Письмо ФНС от 21.11.2023 № ПА-4-11/14656@).

Справка. В соответствии с НК единственным жильем может быть комната, квартира, жилой дом, часть или доля в таком имуществе (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому, если семья продает иную недвижимость, например объект незавершенного строительства, эта льгота не применяется (Письмо ФНС от 17.04.2024 № БС-11/1120@ (п. 2)).

Способ приобретения нового жилья значения не имеет. То есть, если, скажем, супруги продают единственную общую квартиру, которой владели 3 года, и одновременно кто-то из них получает жилье в дар, по наследству или по приватизации, то оба супруга могут воспользоваться льготой по проданной квартире (Письма Минфина от 24.10.2022 № 03-04-05/102902; ФНС от 22.09.2022 № БС-3-11/10276@).

Как уменьшить доход от продажи семейной недвижимости?

Супруг, доходы которого не освобождаются от НДФЛ, вправе воспользоваться вычетом либо уменьшить свою часть дохода от продажи квартиры на фактические расходы по ее приобретению.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, вычет в размере 1 млн руб. распределяется между совладельцами (подп. 1 п. 2, подп. 3 п. 2 НК РФ):

• пропорционально их доле, если собственность общая долевая;

• по договоренности, если продается имущество, находящееся в общей совместной собственности.

То есть во втором случае при уменьшении доходов от продажи на вычет в фиксированном размере супруги могут сами решить, на какую сумму в пределах 1 млн руб. кто из них уменьшит полученный доход. Если доходы одного супруга освобождены от НДФЛ, уместно распределить вычет в пропорции 0% ему и 100% супругу, который должен задекларировать полученный доход. Поскольку распределение вычета предусмотрено прямой нормой НК, это не вызывает никаких вопросов у инспекторов.

Вместо получения вычета плательщик вправе уменьшить доходы от продажи имущества на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его покупкой (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). И, как правило, доход от продажи жилья выгоднее уменьшить именно на фактические расходы.

А в какой сумме «налогообязанный» супруг может учесть такие расходы? Нормы ст. 220 НК РФ не содержат какого-либо правила распределения расходов между совладельцами-супругами при продаже имущества. Вместе с тем:

• плательщик сам выбирает, уменьшить доход от продажи имущества на вычет в фиксированном размере или на фактические расходы по приобретению этого имущества;

• для целей получения вычета на покупку жилья предусмотрена подача заявления о распределении расходов на покупку жилья в совместную собственность супругов (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Расходы могут быть распределены даже в пропорции 0/100 в пользу одного из супругов.

Внимание! В составе расходов, уменьшающих базу по НДФЛ при продаже жилья, могут быть учтены и расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на его покупку (Письмо Минфина от 28.04.2023 № 03-04-05/39587).

С учетом этого, по нашему мнению, если один из супругов не заявляет расходы (в рассматриваемом случае из-за того, что полученный им доход освобождается от НДФЛ), второй супруг вправе уменьшить свою часть дохода на расходы в пределах фактически понесенных супругами расходов на покупку квартиры. Для этого вместе с декларацией можно подать заявление о распределении расходов между супругами.

Какая сумма дохода от продажи причитается «налогообязанному» супругу?

В какой сумме нужно указать в декларации 3-НДФЛ доход от продажи совместной недвижимости супругу, не освобожденному от уплаты НДФЛ?

По мнению Минфина, при продаже жилья, находившегося в общей совместной собственности, доход распределяется между совладельцами в равных долях (п. 5 ст. 214.10 НК РФ; Письмо Минфина от 16.02.2024 № 03-04-05/13925). То есть в декларации «налогообязанный» супруг должен указать 1/2 суммы дохода от продажи квартиры. Это, скорее всего, меньше, чем полная сумма расходов на покупку недвижимости, так что налоговая база будет равна нулю.

Но если все же есть необходимость распределить доход от продажи совместного имущества иначе, то предпочтительнее сделать это на основании нотариального соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письма Минэкономразвития от 18.03.2016 № ОГ-Д23-3321; УФНС по г. Москве от 15.03.2021 № 20-21/035043@). Правда, не все налоговики и суды обращают внимание на необходимость нотариального удостоверения и принимают распределение доходов и по не заверенному у нотариуса документу (Апелляционное определение Архангельского облсуда от 20.04.2023 № 2а-110/2023; Решение Ленинского райсуда г. Севастополя от 09.04.2024 № 2а-990/2024). Однако бывают ситуации, когда строгое следование букве закона могло бы помочь избежать проблем с налоговой.

Например, если имущество приобретено на имя одного из супругов и, соответственно, за ним же зарегистрировано в ЕГРН. Да, по закону такое имущество, как правило, все равно является совместной собственностью супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ). Но налоговая, если нет брачного договора или нотариального соглашения о распределении дохода от продажи такого имущества, будет считать, что доход получен конкретным налогоплательщиком. И может доначислить НДФЛ со всей суммы дохода от продажи тому супругу, на имя которого зарегистрировано имущество. Более того, такой подход могут поддержать и судьи.

Так, в одном из споров суд указал, что действующее правовое регулирование не исключает регистрации права общей совместной собственности супругов на недвижимость. Следовательно, определенный режим права собственности (совместная или индивидуальная) указывается в ЕГРН не по инициативе органа Росреестра, а по субъективному выбору супругов. В то же время ЕГРН служит основным источником информации о юридических фактах, которые признаются в качестве подтверждающих возникновение налоговой обязанности. Поэтому ИФНС, руководствуясь данными госреестра, правомерно доначислила НДФЛ со всей суммы дохода от продажи земельного участка супругу, который значился в ЕГРН как индивидуальный собственник. Довод о том, что супруги распределили доход простым письменным соглашением, суд отверг, указав, что в силу закона такое соглашение должно быть удостоверено нотариально (Решение Центрального райсуда г. Челябинска от 15.11.2022 № 2а-8209/2022, Кассационным определением 7 КСОЮ от 04.10.2023 № 88a-17713/2023 оставлено без изменения).

Отметим, что супруги решают, на чье имя будет зарегистрировано общее имущество, еще до подачи документов на госрегистрацию, на стадии сделки. Росреестр зарегистрирует имущество за тем супругом, который будет указан в договоре купли-продажи квартиры. Если в договоре указаны оба супруга, то и в ЕГРН оба они будут поименованы в одной записи о вещном праве (п. 24 приложения к Приказу Росреестра от 07.12.2023 № П/0514). Если один, то он и будет значиться в ЕГРН как титульный собственник.

Конечно, сам по себе факт внесения в ЕГРН записи только об одном супруге не отменяет законного режима совместной собственности супругов, если он не был изменен в установленном законом порядке (Письмо Росреестра от 17.05.2024 № 14-4493-ТГ/24). В то же время супруг, значащийся в ЕГРН титульным собственником, может быть единоличным собственником и по сути, если он приобрел недвижимость хотя и в период брака, но на личные, а не общие, деньги. Например, ранее подаренные ему родственником (п. 10 Обзора, утв. Постановлением ВС № 2 (2017) 26.04.2017). Соответственно, и доход от продажи такого жилья будет не «семейным», а личным.

Разбираться во всех этих нюансах налоговая вряд ли захочет. Так что в обычной ситуации, если хотите избежать проблем при продаже общей квартиры, вносите в ЕГРН данные и о втором супруге. Причем сведения о втором участнике совместной собственности можно без проблем внести в госреестр и позже, если не сделали это сразу (Письмо Росреестра от 17.05.2024 № 14-4493-ТГ/24). Либо делите доходы от продажи нотариальным соглашением.

Когда-то Минфин высказывал такое мнение: при продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, совладельцы также вправе распределить между собой доходы от продажи в любых размерах по соглашению и в 3-НДФЛ указать соответствующую сумму дохода, невзирая на доли (Письма Минфина от 04.04.2016 № 03-04-05/18915, от 20.06.2014 № 03-04-05/29708). А еще раньше такие разъяснения давала и ФНС (Письма ФНС от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@).

Но сейчас налоговики на местах считают, что, если имущество находится в долевой собственности, доходы супругов от продажи недвижимости распределяются исключительно соразмерно долям. Если «налогообязанный» плательщик не подаст декларацию по итогам года, считать доходы от продажи недвижимости будут именно исходя из размера долей п. 4 ст. 214.10 НК РФ; Кассационное определение 1КСОЮ от 22.12.2023 № 88а-36915/2023).

Поэтому, если хотите распределить доход от продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, без учета размера долей, будьте готовы отстаивать эту позицию.

Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» № 17, 2024